Obrigações do Locador e/ou do locatário

Na hora de colocar à disposição um imóvel para alugar ou naquele momento em que se precisa alugar um imóvel para moradia surgem algumas dúvidas que se não forem bem discutidas entre locador e locatário podem levar a locador/locatário ao estresse e, caso não seja bem resolvida e entendida pelas partes envolvidas, à justiça que é cara e lenta.

Nesse momento uma boa assessoria jurídica ou um bom escritório imobiliário resolve o problema sem prejuízo para as partes envolvidas. A resolução amistosa extraprocessual é menos onerosa e mais rápida que na busca da solução de conflitos.

Antes, porém, de adentrarmos a na discussão vamos esclarecer os vocábulos locador e locatário. Segundo o “Dicionário Técnico Jurídico”, organização Deocleciano Torrieri Guimarães; São Paulo – Rideel, 1995, locador é o dono do imóvel, que o aluga, e locatário é aquele que aluga coisa móvel ou imóvel ou aceita serviço de locador.

As dúvidas mais frequentes momento de alugar um imóvel se referem a algumas despesas e/ou obrigações se são de responsabilidade do locador ou do locatário.

A base jurídica para a discussão do tema está na lei do inquilinato. Lei de nº 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

Pois bem. A referida lei diz, por exemplo, que o pagamento de impostos e/ou taxas fica na responsabilidade do locador, entretanto, pode muito bem as partes, em comum acordo, estabelecer livremente em contrato quem será o responsável pelos pagamentos.

O artigo 22 da Lei 8.245/91, diz que o locador é obrigado, dentre outras coisas: pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato e pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Ao locatário suas obrigações, no que diz respeito ao pagamento de impostos e/ou taxas, vem prescrito no artigo 23 da lei do inquilinato. Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; pagar o prêmio do seguro de fiança e pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Na prática o mais frequente diz respeito ao pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial Urbana (IPTU), que em regra é transferido para o inquilino, podendo ser cobrado por diversas formas, a depender do sistema de administração. A cobrança pode ser mensal junto com a cobrança do aluguel ou é deixado para o momento final do exercício.

Quanto ao reparo ou reformas de imóveis, as dúvidas se referem a quem cabe o pagamento das despesas. A regra geral é que caso os gastos forem feitos em relação a manutenção básica, fica a cargo do inquilino, porém, os gastos forem relacionados a manutenção estrutural é de responsabilidade do proprietário do imóvel.

As despesas extraordinárias são de responsabilidade do locador e as ordinárias, do locatário.

Cabe ao inquilino deixar o imóvel no mesmo estado que o encontrou. No caso de reformas que possam mudar a estrutura do imóvel, pode o locatário não se agradar com as mudanças e o mais importante é que as partes entrem em comum acordo antes de qualquer grande reforma no imóvel. Sempre o acordo para esses casos deve ser por escrito.

Para quem aluga um imóvel em um condomínio residencial é importante saber o seguinte:

LOCADOR	LOCATÁRIO
Despesas extraordinária do condomínio	Despesas ordinárias do condomínio
Obras de reformas ou acréscimos que interessam a estrutura integral do imóvel	Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias sociais do condomínio
Pintura de fachadas, poços, iluminação, esquadrias externas	Consumo de água, esgoto, gás, luz
Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício	Limpeza e conservação das áreas comuns
Indenização trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados	Rateios de saldo devedor, salvo se referente ao período anterior a locação
Instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, equipamentos de esporte e lazer	Manutenção e conservação das instalações e equipamentos elétricos e mecânicos e de segurança de uso comum
Despesas de decoração e paisagismo nas áreas comuns	Manutenção e conservação de elevadores, porteiros eletrônicos e antenas coletivas
Constituição de fundo de reserva	Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes ao período ao início da locação