TOTEM MODERNO

Os ultraconservadores da extrema direita, com forte conotação religiosa, aqui e alhures, têm a crença equivocada que o Mundo é ordenável e estável (ordem e progresso) em que seja possível encontrar uma perfeita ordem social, onde todos executem um script estabelecido pelo determinismo.

Hoje, percebe-se que o modelo sugerido por eles, ordenado e estável, foi substituído pela crença de que nada é eterno e que a mudança é algo necessário. O Mundo é dinâmico, a história é dinâmica, as mudanças são inevitáveis diante de contínuas transformações.

O NOVO PAPEL DO SÍNDICO

Hoje com o aumento das exigências na prestação de serviços a função de síndico tomou dimensões maiores. O síndico deixou de ser aquela pessoa ociosa, ou aquela pessoa que dedica parte de seu tempo para administrar seu condomínio ou aquele que ver na gestão condominial uma terapia ou para deixar sua mente sempre distraída/ocupada em algo útil. Porém, existem aqueles que por motivos mais nobres, altruístas assumem este papel como uma forma para dispor seu tempo e seus conhecimentos em prol de um determinado grupo ou ideal.

O síndico gestor, nessa nova dimensão, deve ser proativo, conhecedor do seu trabalho, ser um especialista na área, só assim, os bons resultados aparecem.

Com essa mudança de paradigma, o síndico moderno deve ser uma pessoa dedicada ao cargo e com seu tempo voltado para a gestão de modernos e confortáveis condomínios. O síndico gestor, hoje, deve ter um uma gama de conhecimentos em algumas áreas diversas, como: o jurídico, o contábil, o fiscal, o administrativo, nas finanças, nos recursos humanos etc. Deve ser uma pessoa com espírito de liderança e saber respeitar a comunidade condominial, não como sua propriedade ou como a extensão da sua casa, mas nos ditames de uma instituição moderna e democrática.

O novo perfil de síndico é de um gestor que deve administrar o condomínio como uma corporação antenada nas transformações do mundo. Com receitas limitadas e gastos sempre crescentes em virtudes de novas demandas.

Outra tendência que se destaca no mercado, é a figura do síndico profissional, ou seja, aquela pessoa especializada na administração de condomínios, de forma remunerada e que se dedique integralmente a gestão dos condomínios comerciais e residenciais. Este novo profissional deve ser bem qualificado e bem remunerado para saber lidar bem com o dia a dia da gestão burocrática do condomínio e a rotina da administração de um prédio.

O condomínio, como uma organização constituída, para sobreviver em um mundo instável e dinâmico deve possuir uma estrutura organizacional adequada para oferecer às novas demandas surgidas nesta época de grandes transformações e exigências.

Pois bem, o síndico tradicional, conservador, aquele que dispensa seu tempo ocioso para administrar o condomínio está quase extinto. A nova gestão condominial profissional exige dedicação, conhecimento pertinentes a administração predial.

O Código Civil brasileiro dedica, no seu Capítulo VII – do Condomínio Edilício -, importantes pontos a respeito do instituto condomínio e, especificamente, na Seção II trata da administração do condomínio e o que compete ao síndico (art.1.348).

Enfim, tudo é uma questão de adaptação e visão gerencial, o condomínio deve se adequar ao novo cenário do mercado imobiliário em que atua o síndico gestor e a massa condominial deve saber avaliar qual melhor perfil de síndico gestor para que as coisas fiquem equilibradas e possam desenvolver suas atividades de forma tranquila e responsável.

O síndico gestor moderno deve ter uma visão sistêmica gerencial e um conhecimento holístico para melhor avaliar as decisões a serem tomadas.

Servidor público como profissional do direito

Estava lendo um texto sobre deontologia jurídica e me deparei com uma passagem que falava sobre o mister do Servidor Público do Poder Judiciário. Pois bem. Todos nós sabemos da importância do Servidor Público bem capacitado e bem remunerado para uma boa prestação jurisdicional, já que o magistrado não pode fazer tudo sozinho. Técnicos Judiciários, Analistas e Oficiais de Justiça fazem o triunvirato perfeito para que a coisas funcionem adequadamente em Secretaria de Vara.

É importante o apoio prestado pelos auxiliares do juízo (Técnicos Judiciários, Analistas e Oficiais de Justiça) ao bom e célere andamento dos feitos. Do zelo da execução de suas tarefas depende a rapidez e a eficiência da tramitação processual.

Os Servidores do Poder Judiciário devem fidelidade à instituição a que pertencem. Entretanto, verifica-se a presença de alguns poucos funcionários subservientes que se consideram empregados do chefe (juiz), em vez de se considerarem simplesmente Servidores Públicos, que possuem a obrigação legal e ética de servir tão somente aos cidadãos.

Outrossim, lamenta-se muito a prática corriqueira e despudorada do nepotismo, do clientelismo, da barganha de cargos. Enfim, a velha prática do patrimonialismo, ou seja, a característica de um Estado que não possui distinções entre o público e privado.

Existe a prática de alguns órgãos preferirem tornar o ambiente público de trabalho em um local de âmbito exclusivamente doméstico, colocando apadrinhados, genros, noras, e pessoas com fortes laços afetivos, em detrimento da boa qualificação e o fim imparcial do Serviço Público.

Em sentido contrário, o Servidor Público concursado, trabalha com louvável senso ético e se dedica com afinco e profissionalismo ao seu desiderato que é o de fazer com que o processo judicial tenha celeridade, ensejando uma prestação jurisdicional rápida e efetiva.

A Constituição do Brasil diz o seguinte: “a todos, no âmbito judicial e administrativo, são assegurados a razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação.”

Por fim diz o artigo 37 da CF, caput, diz: “A administração pública direta e indireta de qualquer dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios obedecerá aos princípios de legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência.”

O Servidor Público deve agir com senso ético e se dedicar com afinco a todos os processos tratando de forma igualitária as partes e os interessados sem predileções, devendo garantir que todo o processo tenha uma razoável duração e, por fim, que os princípios constitucionais, principalmente, o da moralidade, impessoalidade e eficiência sejam os nortes do profissionalismo no Serviço Público.

Assembleia condominial - como evitar nulidade

O presente texto tem como finalidade mostrar que uma assembleia condominial deve ter alguns cuidados no sentido de se evitar possíveis nulidades. A princípio, para esclarecer o tema, vamos conceituar o que vem a ser uma assembleia condominial: A assembleia de um condomínio é um órgão colegiado formado por todos os condôminos, com uma função de natureza deliberativa, ou seja, tomar decisões administrativas que repercutirão no microssistema condominial. A competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações devem ser previstas na convenção do condomínio e nos termos da lei civil.

Existem duas espécies de assembleia condominial, a assembleia geral ordinária (AGO) e a assembleia geral extraordinária (AGE). Diz o Código Civil, em seu artigo 1.350, o seguinte:

“Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno”.

Vislumbra-se que a lei torna obrigatória uma assembleia geral ordinária anual, e deixa a critério dos gestores/síndicos e condôminos a possibilidade de assembleias gerais extraordinárias, sempre que se tornarem necessárias suas realizações, nos termos da convenção condominial.

João Batista Lopes, apud J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, diz:

“O que a lei entendeu dizer é que, pelo menos uma vez por ano, se reúne a assembleia geral ordinária. Estabelece-se o mínimo, sem, no entanto, impedir que a convenção disponha diferentemente, prevendo duas ou mais assembleias gerais ordinárias e fixando o dia ou pelo menos, o período dentro do qual anualmente elas se realizam.

O que a lei não dispensa é a realização da assembleia geral ordinária pelo menos uma vez por ano. Trata-se de disposição de ordem pública, que a convenção não pode contrariar”.

A convocação dos condôminos para a assembleia geral (ordinária ou extraordinária) tem por finalidade dar ciência a todos que determinada matéria será debatida em assembleia, com dia e hora predeterminados. Neste contexto, deve-se ter alguns cuidados:

I)                   Todos os condôminos devem ser convocados por edital ou por carta;

II)                Claramente definir no edital convocatório quais os assuntos que serão discutidos.

Sobre o item (I), convocação dos condôminos, o artigo 1.354 do Código Civil diz o seguinte: “A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”.

É evidente que qualquer falha na comunicação da assembleia pode ocasionar a nulidade de todas os atos praticados, gerando um grande desgaste a todos. Enseja, então, que embora não tenha previsão legal na forma de convocação dos condôminos, é prudente que a convocação seja feita por escrito e que seja colhida prova de seu recebimento por parte do interessado.

No entanto, caso seja impossível a convocação de todos os moradores, tendo em vista dificuldades materiais para tanto. Ou seja, por alguns condôminos morarem em outros estados, ou estarem viajando, ou longe de seu domicílio por qualquer outro motivo, a jurisprudência relativiza tal rigidez, assim vejamos:

AÇÃO ANULATÓRIA. PROCEDIMENTO SUMÁRIO. ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA. CONDMÍNIO HORIZONTAL. IRREGULARIDADES NA CONVOCAÇÃO DOS CONDÔMINOS. PRETENSÃO DE OBTER ANULAÇÃO DA ASSEMBLEIA A FIM DE AFASTAR AS DELIBERAÇÕES NELA TOMADAS. Algumas exigências formais de convocação para a assembleias condominiais não são levadas em conta quando não há prejuízo para os condôminos em geral. Ao que se vê dos documentos anexados o quórum foi válido e alcança todos os objetivos. A falta de convocação de oito condôminos não é suficiente para anular o ato, já que o condomínio possui 288 unidades, sendo correta a convocação por documento colocado na caixa de correio de cada apartamento. Sem dano não há nulidade. Inexistência de dano. Correta a decisão monocrática de improcedência que ora se mantém. Desprovimento do apelo. (TJ/RJ, 10ª Câmara Cível, apelação civil 2006.001.12551, rel. Des. Wany Couto, j.07/03/2007)

Prosseguindo. Existe sim a validade da assembleia convocada por carta simples em condomínio habitado, bem como a convocação por documento colocado na caixa do correio da unidade condominial.

O item (II) - definir no edital convocatório quais os assuntos que serão discutidos - informa que no edital os assuntos a serem debatidos em assembleia devem ser previamente conhecidos de todos os condôminos.

É frequente a anulação de assembleias que deliberam sobre assuntos importantes, mas cuja ordem do dia consta expressões imprecisas, como: “assuntos gerais” ou “mudança do regimento interno”. Expressões vagas ou imprecisas devem ser evitadas, pois o condômino tem o direito de saber previamente todos os temas colocados à baila em assembleia.

A jurisprudência dos nossos tribunais já é pacífica a respeito do tema. Abaixo transcrevo uma decisão prolatada nos autos do Recurso Especial de nº 654.496 – RJ (2004/0042887-2), do Superior Tribunal de Justiça – STJ, sobre o assunto ordem do dia:

EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ASSEMBLÉIA. CONVOCAÇÃO. DESPESAS. INCLUSÃO NA ORDEM DO DIA. ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA. DESNECESSIDADE POR EXPRESSA PREVISÃO LEGAL. ASSEMBÉLIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. NECESSIDADE. 1. Da convocação para a assembleia geral extraordinária deve constar a ordem do dia com a clara especificação dos assuntos a serem deliberados, tendo em vista que a sua pauta é variável e deve ser dada a conhecer aos condôminos a fim de que possam se preparar para discuti-la e votá-la ou ainda para que, entendendo irrelevante a matéria, deixem de comparecer. 2. Para a assembleia geral ordinária, já existe expressa previsão legal acerca de determinadas matérias a serem deliberadas, as quais estão dispensadas de constar da ordem do dia. Quanto às demais matérias, entretanto, o rigor com a divulgação e a clareza é igual ao da assembléia geral extraordinária. 3. Recurso especial parcialmente provido.

O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, em decisão nos autos de nº 70064779440, decidiu o seguinte:

EMENTA: APELAÇÃO CIVIL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ASSEMBLÉIA ORDINÁRIA. ANULAÇÃO. REPRESENTAÇÃO E ORDEM DO DIA. Não há regularidade na decisão que impede a participação em assembléia condominial de quem legitimado a dela participar, ainda que promitente-comprador de unidade ou autorizado por procuração. Ademais, a assembléia somente pode deliberar em observância à ordem do dia constante do edital convocatório, sob pena de nulidade. – Circunstância dos autos em se impõe manter a sentença de procedência.

É importante também destacar que no edital de convocação deve conter, com clareza, a data, o horário e o lugar da assembleia e quem faz a convocação.

Outro ponto importante em uma assembleia condominial é o quórum a ser exigido para votar em determinadas matérias da ordem do dia.

Primeiramente, quórum é o número mínimo exigido de condôminos para a abertura e funcionamento de uma assembleia e o número mínimo de votos exigidos para deliberar sobre determinada matéria, nos termos exigidos em lei e na convenção do condomínio.

Existem duas espécies de quórum, o qualificado ou absoluto e o simples.

O quórum qualificado ou absoluto, é número mínimo de condôminos exigidos para a aprovação de determinada proposição em assembleia. O quórum qualificado ou absoluto é representado por 2/3 (dois terços) dos condôminos. Algumas matérias, por exemplo, aprovação e alteração da convenção e/ou regimento interno, alguns tipos de obras (voluptuárias), destituição do síndico, tem quórum já fixado na lei civil.

Para construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação de todos os condôminos, ou seja, da unanimidade (art. 1.342 do Código Civil). A alteração de destinação do edifício ou das unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

O quórum simples, representa mais da metade de todos os votos do condomínio. O quórum simples se adequa a matérias mais simples do cotidiano condominial, que não afetem o direito patrimonial dos condôminos ou da destinação das áreas do condomínio.

É de bom alvitre, para se evitar possível nulidade da assembleia, bem como informar aos condôminos, que o edital convocatório venha escrito de forma clara o respectivo quórum de deliberação de cada item da ordem do dia, essa medida permite que os condôminos tenham previsibilidade da importância da sua presença para aprovação de matéria relevante ao condomínio.

Para fins de esclarecimentos, vamos esclarecer as espécies de obras que permeiam a boa administração condominial.

Obras voluptuárias, são aquelas obras de mero deleite ou para recreação, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável o condomínio, ou seja, são aquelas que aumentam ou facilitam o uso da coisa, dando maior proveito. Exemplo: construção de uma quadra, de uma piscina, uma sauna etc., o quórum necessário é de dois terços.

Obras úteis, são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem. Por exemplo: instalação de portão elétrico, instalação de câmeras de segurança etc., o quórum necessário é o da maioria simples.

As obras necessárias são aquelas que têm a finalidade de conservar o bem ou evitar que se deteriore com o tempo ou pelo uso. O quórum é de maioria simples. Exemplo: reforma da fachada, manutenção de telhado, pintura das áreas comuns etc.

Enfim, a assembleia condominial é objeto de muito cuidado para a sua convocação e reunião, fazendo com que alguns cuidados sejam dispensados para sua fiel instalação.

Como a assembleia condominial tem natureza deliberativa, todo cuidado deve ser tomado para se evitar que condôminos sejam prejudicados e que venham a pleitear em juízo ações para sua anulação, trazendo enormes prejuízos materiais e financeiros para o condomínio e um desgaste desnecessário entre o condômino prejudicado e a administração condominial.

O edital de convocação deve ser claro e objetivo ao elencar a ordem do dia, evitando-se assim a incerteza ou que a comunidade condominial seja surpreendida com decisões tirânicas ou arbitrárias de maiorias momentâneas. O local, dia e hora devem também constar de forma inequívoca no edital.

Outrossim, o quórum deve ser amplamente divulgado entre todos os condôminos e deve ser rigorosamente respeitado para se evitar possíveis abusos por parte de síndicos e grupos que almejam prevalecer suas vontades.

O respeito aos princípios democráticos, aos processos de organização de gestão, bem como o respeito a condôminos ou das minorias devem ser rigorosamente perseguidos.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

LOPES, João Batista. Condomínio. 7. Ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: RT, 2008.

Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil brasileiro.

Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 - Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Justiça social

A justiça social é uma construção moral e política baseada na igualdade de direitos e na solidariedade coletiva. Em termos de desenvolvimento, a justiça social é vista como o cruzamento entre o pilar econômico e o pilar social. Uma melhor e justa distribuição de renda, socialização do conhecimento e preocupação como o ser humano.

O conceito de justiça social passa por uma transformação radical em nossa sociedade: do sentido original da palavra (que implica o sentimento subjetivo que cada pessoa compreende para si mesma de modo que a felicidade de um pode ser a infelicidade de outro, ou o que pode ser uma sobra para alguns serve de banquete para muitos).

A felicidade individual é subjetiva, a felicidade coletiva é objetiva e concreta e tudo deve transfigurar-se em satisfação das necessidades sociais.

Pois bem, a justiça social deve ser vista como algo importante no processo de evolução da humanidade, em todos os sentidos. Sem justiça social não há paz.

A CULPA É MINHA E EU COLOCO EM QUEM EU QUISER

A mídia manipuladora que, a serviço das grandes empresas transnacionais e do mercado especulativo internacional, incute na cabeça dos desavisados cidadãos que a culpa dos problemas sociais é exclusivamente do povo que não sabe fazer corretamente suas escolhas, suas lições, suas tarefas etc. É a ideologia da transferência de responsabilidades. Ou seja, a culpa é sua!

Não sabemos escolher presidentes, senadores, deputados e vereadores. Então, a culpa por tanta corrupção, malversação, descontrole nos gastos, incompetência etc. é nossa, do “Zé Povão”.

Assistimos nos meios de comunicação de massa que a culpa da rua estar suja, bueiros entupidos, alagamentos, enchentes é exclusivamente do homem e da mulher rudes que não sabem que o lixo deve ser armazenado em recipientes apropriados e deve, em seguida, ser descartados em local seguro para em seguida ser recolhido pelos encarregados da coleta semanal. Entretanto, a mesma mídia não consegue explicar por que o sistema de coleta de lixo, nas grandes cidades, não recebe um incremento na coleta, tendo em vista que a população cresce e produz mais lixo. Por que inexiste uma falta de uma coleta seletiva; por que não existem usinas recicladoras, que gerariam empregos. O mais fácil é culpar o homem do povo por sujar as ruas, não armazenar corretamente o lixo que produz etc.

Outro exemplo. A grande epidemia de doenças como a dengue, zika e chikungunya, que são transmitidas por um mosquito transmissor – Aedes aegypti – poderia ser evitada caso o Poder Público fizesse investimentos no sistema de saneamento básico das grandes metrópoles, pois, é sabido que o agente vetor se proliferava em águas estagnadas e a falta de esgotos é primordial para o aumento da quantidade de mosquitos. O que acontece é que as margens de lagos e rios são invadidos e, muito esgoto in natura é despejado diariamente nos mananciais d’água acarretando degradação ambiental em larga escala.

Para se ter uma ideia do problema, a coleta de esgoto chega a todos os domicílios apenas em cinco das cem maiores cidades brasileiros: Belo Horizonte, Santos, Jundiaí, Franca e Piracicaba. Já o tratamento de esgoto não chega a todos os domicílios em nenhuma das cem maiores cidades. 

Os dados fazem parte do Sistema Nacional de Informações sobre Saneamento Básico (SNIS), do Ministério das Cidades, e são referentes a 2010.

Os dados mostram que 54% da população brasileira não possui coleta de esgoto e que 38% do esgoto é tratado.

A diretora-geral da Organização Mundial da Saúde (OMS), Margaret Chan, afirmou que a proliferação do zika vírus, o ressurgimento da dengue e a ameaça emergente da febre chikungunya são o preço a ser pago pelo mundo por uma política fracassada adotada nos anos 70 e que deixou de lado o controle de mosquitos.

Porém, a culpa pela epidemia cabe exclusivamente ao homem e a mulher que não conseguem manter seu quintal limpo, sua caixa d’água fechada, suas plantas em locais secos, por não permitir que os valentes e corajosos agentes sanitaristas adentrem suas residências para eliminar o tão famigerado mosquito.

A crise econômica no Brasil, para alguns, é culpa exclusivamente dos maldosos Servidores Públicos, ou seja, resumem-se os males da nação a um grupo ou classe de privilegiados abastados.

Há alguns meses, ouvindo uma determinada rádio de notícias – que pertence ao grupo Globo -, um jornalista bradava em alto e bom som que a culpa da crise financeira do Estado do Rio de Janeiro (saúde, educação, segurança etc.) era culpa dos servidores públicos estaduais que, em um determinado período de dois anos, receberam aumentos em seus vencimentos superiores a inflação. Um crime.

Ora, o nobre jornalista, sequer fez menção a diminuição dos commodities do petróleo que afetaram profundamente a economia do estado fluminense ou a má gestão pública ou, sequer a crise internacional ou a diminuição do preço do barril de petróleo que afetou a economia dos países que exportam produtos primários. Simplificou. A culpa cabe aos aumentos excessivos dos vencimentos recebidos pelos servidores.

Pela ideologia reinante, então, a pobreza existe por culpa dos pobres, os hospitais estão cheios por culpa dos doentes.

No mesmo sentido, o raciocínio é aplicado de forma quase “inconsciente” pelas autoridades policiais na hora de apurar e investigar crimes de estupros.